 |
| Skim Tanah Lot Geran Kongsi di Bukit Gading, Sg. Buloh, Selangor. Foto hartanahmalaysia.info 2017 |
Sejarah Jual-beli Lot Tanah Geran Kongsi atau Tanah Lot Lidi Mengikut Sejak Lebih 35 Tahun Yang Lalu!
Sejarah jual-beli lot-lot tanah geran kongsi atau popular juga dipanggil lot lidi ini seingat saya bermula dari awal tahun 80an, dan seingat saya juga dimulakan oleh pekerja-pekerja Indonesia samada yang telah mempunyai status warganegara Malaysia, penduduk tetap atau pun pekerja asing tanpa permit atau visa. Fokus pemajuan tanah-tanah lot lidi atau penjualan lot-lot secara berkongsi satu geran ini mulanya di sekitar kawasan-kawasan yang pesat membangun di mana banyak projek-projek hartanah teruatamanya projek perumahan sedang dilaksanakan secara giat.Saya hanya menyedari wujudnya pemajuan hartanah berkonsep tanah lot geran kongsi ini pada akhir 80an, di mana ketika itu negara sedang dilanda kegawatan ekonomi yang hampir melumpuhkan sektor ekonomi Malaysia. Ketika itu ada skandal BMF dan Pan Pacific Berhad serta skandal Koperasi-koperasi kewangan yang runtuh. Jadi saya memang sedang mencari kerja-kerja kontrak membina rumah di Kg. Kerdas, Gombak yang selalunya tuan-tuan punya rumah memang bayar tunai.
Jujurnya saya amat terkejut melihat cara penjual atau broker menunjukkan lot-lot yang dipecahkan yang ditandakan dengan tali ropiah atau juga dipanggil tali rafia!!! Macam beli teh tarik ais dekat restoran mamak minta Ikat Tepi https://www.deezer.com/us/track/625371492?autoplay=true hehe...
 |
| Tali Teh Bungkus Ikat Tepi inilah yang digunakan untuk menandakan sempadan lot - Kredit: http://www.afzalsukasuki.com/2012/10/bungkus-air-ikat-tepi-bang.html |
Ketika itu saya adalah antara anak-anak muda yang baru mula bertapak dalam perniagaan (kontraktor kecil) dan juga menyediakan khidmat melukis pelan-pelan bangunan dan pelan perancangan (layout plan) sebelum dihantar ke Jurukur Tanah untuk dibuat plotting.
Jadi, memanglah saya amat terkejut bila melihat cara mereka (broker Indonesia itu) melaksanakan projek pemajuan tanah lot mereka, dan dalam hati juga tercetus juga marah sebab "kita belajar tinggi-tinggi tetapi senang-senang saja mereka boleh buat perkara ini!", cetus hati ketika itu.
Namun kebiasaannya lot-lot sebegini amat laris. Kebanyakan yang membeli adalah juga rakyat Indonesia (tak pasti samada yang sudah ada kerakyatan atau sekadar penduduk tetap ataupun tanpa permit) kerana mereka punya tunai yang kebanyakan mereka adalah pekerja kontrak binaan, pekerja am restoran dan lain-lain. Mereka hanya perlukan rumah dan tidak perlu bayar sewa lagi. Mereka membuat sendiri bangunan rumah mereka (kerana mereka juga tukang buat rumah dan bangunan) dan seperkara lagi mereka juga amat mudah untuk bergotong-royong dalam perkara membuat rumah dan perkara lainnya.
Ada juga orang Melayu rakyat Malaysia yang beli tetapi tapak lot atau bangunan rumah yang dibuat disewakan kepada pekerja Indonesia, ketika itu. Namun hakikatnya, memang konsep pemajuan ini amat mudah dan yang pentingnya, kita akan dapat rumah dengan harga yang amat murah. Daripada sewa bulan-bulan, lebih baik pinjam koperasi atau pinjaman peribadi untuk membeli lot dan membina rumah.
Konsep pemajuan yang simple ini dijalankan seperti berikut: -
Penganjur pemajuan tapak lot ini bertemu dengan tuan-tuan tanah, terutamanya orang Melayu dan tidak tahu bagaimana cara untuk menjual dan mendapat tunai secara segera. Mereka melantik peguam untuk urusan jual-beli tanah dan penganjur lalu membayar 10% dari harga jualan, dapatkan surat kuasa wakil tidak boleh batal, termasuk dapatkan kebenaran membersih kawasan dan dalam tempoh 6 bulan akan melangsaikan sepenuhnya jumlah belian;Penganjur dengan bantuan Jurukur Tanah (biasanya dengan pekerja syarikat Jurukur) akan membuat pelan ukur dan pelan pecah sempadan dan ditandakan sempadan sementara dengan batang kayu yang dicat warna merah (warna khas untuk tanda sempadan), yang kemudiannya penganjur akan menandakan sempadan-sempadan tersebut dengan cara mengikat tali rafia mengikut lot dan menandakan juga tanda rezab jalan (biasanya 10 kaki lebar ketika itu) dan horeyy...sudah mula buat launching!
Penganjur biasanya sudah ada senarai pembeli di kalangan mereka sendiri dan pembeli mula membayar dari 30% hingga 100% kepada penganjur;
Penganjur yang memang sudah ada Surat Kuasa Wakil atau "Power of Attorney" akan meminta peguam menyiapkan surat sub-kuasa wakil kepada semua pembeli yang sudah membayar, semua hasil bayaran akan diserahkan kepada peguam yang bertanggung-jawab menyimpan sebahagian untuk bayaran tuan tanah dan selebihnya kepada Penganjur untuk melaksanakan kerja pembersihan tapak, bayaran Jurukur (tidak berlesen atau kemudiannya baru disahkan oleh Jurukur Tanah Berlesen);
Bagi pembeli yang sudah membuat bayaran 100%, mereka akan dibenarkan memulakan kerja-kerja pembinaan rumah. Jalan dan longkang biasanya dibuat secara sendiri-sendiri dan jika sudah ramai mereka akan membuat secara bergotong-royong. Kebiasaannya projek ini akan selesai dalam tempoh 3 hingga 8 bulan, bergantung kepada pembayaran oleh pembeli.
Kajian Kos adalah seperti berikut: -
- Belian tanah RM80,000 satu ekar (tahun 80an nilai harga tanah rezab Melayu di sekitar Gombak)
- Pendapatan dari jualan 1 lot 10,000 x dengan 30 lot (lot kecil boleh muat untuk 30 atau lebih bergantung saiz yang bersegi empat tepat dan bukan saiz tidak seragam, berlekuk dan tidak berbukit atau mempunyai kolam atau terlalu rendah dari jalan utama) = RM300,000
- Kos Jurukur tanah lebih kurang RM3,000 seekar;
- Kos Pembersihan dan penyediaan tapak lebih kurang RM30,000 seekar (Hanya menggunakan tali rafia bagi menunjukkan sempadan lot, jalan dan longkang dibuat secara meratakan rezab jalan yang mana kemudiannya pembeli sendiri harus membuatnya sendiri. Bekalan elektrik dan bekalan air akan dimohon sendiri oleh pembeli dan penganjur hanya support dokumen-dokumen tanah. Ada juga bekalan air digali sendiri air bawah tanah dan gunakan enjin untuk bekalan elekrik).
Soalnya perkara ini telah menimbulkan banyak masalah khususnya dari segi infrastruktur yang tidak sempurna terutamanya bekalan air dan juga sistem perparitan dan pembuangan najis. Ia juga menimbulkan banyak penipuan terutamanya bila penganjur tidak membuat bayaran penuh kepada tuan tanah dan seterusnya dikaveat ataupun dengan mencipta skim-skim tawaran menarik termasuk menawarkan pinjaman membeli dan membina rumah menerusi pinjaman beli emas dan sebagainya.
Pembeli juga tidak selamat bila mana nama mereka tidak ada dalam geran dan hanya bersandar kepada Surat Ikatan Amanah (5 Disember 2018 telah ditolak oleh Dato' MB Selangor). Namun apapun masalahnya, terdapat masih ramai lagi yang membeli tanah-tanah seperti ini kerana masalah harga sewa rumah di pinggir-pinggir bandar khususnya di negeri Selangor semakin meningkat setiap tahun (kini lebih-kurang RM800 sebulan berdasarkan 2 bilik tidur dan 1 bilik air dengan jumlah kurang dari 500 kaki persegi). Harga sebuah apartment studio (lebih kurang 400 kaki persegi) seperti di Shah Alam, Kelang, Kajang, Sepang, Gombak juga sekarang berharga antara RM250K-RM350K juga dianggap sudah tidak masuk akal bagi pembeli yang menyebabkan pembeli terpaksa juga memilih lot-lot lidi yang berkongsi geran ini.
Namun begitu saya masih belum nampak apa-apa tindakan yang bersungguh-sungguh yang ditunjukkan dari mana-mana pihak bagi mengatasi masalah ini.
Berikut adalah laporan-laporan bloggers di blog mereka tentang nasihat 'menjauhkan' dari terlibat membeli lot-lot rumah geran kongsi atau lot lidi ini seperti di bawah: -
https://hartabumi.com/risiko-beli-tanah-lot-tanpa-geran-individu-lot-lidi/
https://www.belangtarung.com/2019/07/risiko-dan-masalah-beli-rumah-atau.html
http://beritatvmalaysia.blogspot.com/2016/11/elakkan-membeli-tanah-jika-geran-kongsi.html
Banyak lagi masalah dan aduan serta keluhan dibuat oleh pembeli, boleh cari di google search.
0 Ulasan